Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности, требуется землевладельцам при застройке территории, неиспользуемой более по прежнему назначению. И тут же возникает вопрос: как обосновать размеры участка, необходимые для строительства?
- Земельный участок часто путают с объектом недвижимости, который на нем расположен. От того и проблем много.
Порой кажется, что никуда от них не деться. На самом деле, строительство — это деятельность, которая осуществляются в системе градорегулирования. Поэтому изменение вида разрешенного использования земельного участка, происходит в соответствии с законодательством РФ, в котором четко сказано, что земли разграничены на территориальные зоны, перечень которых содержится в Градостроительном и Земельном кодексах РФ.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит после определения категорий территориальных зон для разрешенного использования земельных участков. В Градостроительном и Земельном кодексах к ним относятся:
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли населенных пунктов;
- Земли промышленного назначения — энергетики, транспорта. Участки для связи, радиовещания, телевидения, информатики, космонавтики. А также земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- Земли особо охраняемых территорий и объектов;
- Земли лесного фонда, земли водного фонда;
- Земли запаса.
Каждая категория территориальных зон имеет свой вид разрешенного использования и может быть использована по первоначальному назначению. Изменение вида разрешенного использования земельного участка должно иметь конкретную цель. Например, земли с категорией «сельскохозяйственного назначения», существуют для работ по пахоте и посеву, строительству отдельно стоящих коттеджей, загородных домов, ферм. Возведение жилых малоэтажных поселков по закону РФ на данных землях — невозможно, пока не произойдет изменение вида разрешенного использования земельного участка категории «сельскохозяйственного назначения» на категорию «земли населенных пунктов». Обосновать площадь застройки земельного участка этой категории помогут технические заключения.
В Градостроительном кодексе РФ существует разграничение земли по следующим видам:
- Основные виды пользования;
- Условно-разрешенные виды пользования;
- Вспомогательные виды пользования (дополняющие основные и условно-разрешенные виды).
Размер земельного участка определяется исходя из норм, которые установил градостроительный регламент.
Органы власти часто отказываются проводить изменение вида разрешенного использования земельного участка, мотивируя отказ тем, что испрашиваемая площадь земли превышает ту, которая требуется для строительства и последующей эксплуатации объекта недвижимости. В таком случае заказчику строительства придется собирать доказательства и оспаривать их решение. Чаще всего, отказы происходят по вине заявителя.
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается органами градостроительства, наделёнными данными полномочиями, в течение 45 дней. Согласно закона «О переводе земель» принят единый алгоритм порядка рассмотрения заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка из одной категории в другую, на основании следующего пакета документов:
- Выписки из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
- Копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
- Выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
- Заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- Согласия правообладателя земельного участка на перевод;
- Расчеты потерь сельскохозяйственного производства (в случае сельхозземель).
Остальные документы, определенные соответствующими законодательными актами, запрашиваются градостроительными органами в индивидуальном порядке. В течении 45 дней ходатайство рассматривается, после чего составляется акт о переводе земли из одной категории в другую, либо заявителю выдается акт об отказе.
- Любой отказ, как мы говорили, оспаривается. Нужно просто знать причины, из-за чего не произошло необходимое изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Физическое или юридическое лицо, наделенное правами собственности на определенный земельный участок, не всегда может знать номы закона, принятые в той местности, где находится земля. Поэтому не может грамотно обосновать цель перевода участка из оной категории в другую. Из этого определения следует, что применительно к системе градорегулирования, решается лучше и быстрей с грамотными консультантами и специалистами, знания которых не сможет проигнорировать ни один орган власти. Обратившись к нам по телефону, вы сможете решить многие проблемы по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию и строительству капитальных объектов, полномочиями по созданию которых наделены местные органы градостроительства.
Для справки: Поскольку акт об изменении вида разрешенного использования земельного участка должен содержать в себе определенные сведения, не забудьте его проверить, ведь каждая категория земли обладает определённой градацией — видом разрешенного использования, а значит включает следующую информацию:
- Основания изменения категории земель;
- Границы и описание местоположения земель, для земельных участков – также их площадь и кадастровые номера;
- Категория земли, перевод из которой осуществляется;
- Категория земли, перевод в которую осуществляется.