Вопрос о взаимоотношениях участников инвестиционно-строительного процесса — это индикатор развития этого рынка.
Анатолий Ерофеев (Генподрядная компания «СТЭП»)
Взаимоотношения заказчика и подрядчика по строительству всегда считались «горячей темой» дискуссий. И не только потому, что слишком много противоречий, касающихся документального оформления, но еще и по причине контроля по организации и технологии исполнения работ. Как известно, заказчик или его представитель имеют право давать подрядчику указания на всех этапах строительства (ст. 715 ГК РФ), но даже если этого не происходит, подрядчик не освобождается от ответственности за качество и сроки выполнения работ. В данной статье мы решили обратить внимание на все детали понятия «заказчики и подрядчики по строительству» и определить роль каждого, с учетом различных схем договорных отношений.
В строго юридическом смысле, заказчики и подрядчики по строительству — это юридические и физические лица:
- Заказчик — с градостроительной позиции (архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкцию объектов капитального строительства и т.д.) лицо, от имени которого передается заказ. ФЗ-169 (часть 1 статьи 3) определяет положение заказчика следующим образом: «Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство».
- Подрядчик — в рамках закона, понятие менее содержательное. Согласно части 4 статьи 4 ФЗ-39: «Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом».
На этих универсальных определениях закона мы остановимся, и перейдем к более важному вопросу, как организовать успешное сотрудничество заказчика и подрядчика по строительству?
Мы уже рассказывали, как найти профессионального подрядчика и не допустить ошибок при оформлении договора подряда. Напомним читателю, что заказчики и подрядчики по строительству строят свои отношения по различным схемам. Но чаще всего это:
- Схема «Договор под ключ» — когда подрядчик обеспечивает заказчика готовым (серийным, типовым) проектом за фиксированную оплату, в установленные договором подряда сроки.
- Схема «Открытая книга» — когда заказчики и подрядчики по строительству вместе выбирают субподрядчиков для выполнения отдельных направлений работ, отличается координацией управления строительно-монтажных работ и стоимостью услуг подрядчика, которые соизмеримы с видами и объемами работ.
На нынешнем этапе развития российской экономики эффективнее и менее рисково работает схема «Договор под ключ». Однако напомним, что при значительных объемах и разнообразии предстоящих работ по возведению здания или сооружения из металлоконструкций, договор подряда предусматривает привлечение к работе компаний узкой специализации (отделка интерьеров, ландшафтный дизайн, монтаж технологического оборудования и т.д.). При этом заказчики и подрядчики по строительству обращают внимание на возможности исполнителя тех или иных работ, его квалификацию и конкурентоспособность.
Если подрядчик принимает обязательство выполнить строительно-монтажные работы «под ключ», значит, он готов отвечать за качество своих работ и принимаемые решения. И хотя схема взаимоотношений «Договор под ключ» считается более практичной с позиции экономии денежных средств, времени, материальных и трудовых ресурсов, нельзя забывать, что 40-50% от успеха в реализации любого проекта всегда зависят от самого заказчика. Поэтому заказчику не рекомендуется:
- оставлять работу подрядчика без контроля (сервис, накладные расходы и управление проектом)
- самостоятельно решать вопросы, включая проектные, бюджетные и организационные
- подписывать сметы, не рассматривая подробностей
- принимать работы любой сложности без подписания соответствующего акта
- вмешиваться в процесс выполнения работ, без обоснования приостанавливать ход строительств или менять технические условия договора
- в одностороннем порядке передавать исполнение работ другому подрядчику
Требуется много усилий, чтобы заказчики и подрядчики по строительству действовали слажено, соблюдая свои полномочия, с учетом условий договора подряда. Подрядчик не должен забывать, что действует исключительно в интересах заказчика. А заказчик должен быть уверенным, что будет информирован обо всех событиях, происходящих на объекте строительства. Как показывает практика, придерживаясь определенных правил и этики во взаимоотношениях, можно добиться максимального эффекта от проекта. Тем более что заказчики и подрядчики по строительству еще долго будут сохранять профессиональные отношения. И не только в рамках проекта, но также по окончании, включая гарантийное обслуживание возведенного объекта и перспективы заключения новых контрактов.
По всем вопросам строительства, проектирования, изготовления металлоконструкций и возведения бескаркасных арочных сооружений, обращайтесь по телефону или пишите на e-mail! Будем рады сотрудничеству!