По ценам на быстровозводимые здания и сооружения бывает много дебатов. Во-первых, потому что часто не соблюдается классификация классности объектов недвижимости, во-вторых, умение точно и правильно оценить — это наиважнейший навык риэлтора и девелопера, у которого все методы оценки недвижимости разработаны на реальной практике. А потому очень часто отличаются от желаний клиента. Как оценить стоимость здания или сооружения и что существенно влияет на цену проекта, мы рассмотрим в данной статье.
Причиной снижения стоимости быстровозводимых зданий и сооружений могут быть трехуровневые факторы, которые не всегда принимает во внимание. А именно:
- Региональный фактор. Этот фактор способен косвенно влиять на оценочные характеристики, даже не смотря на то, что не связан с определенным объектом недвижимости. Здесь, скорей всего, проявляется еще ряд факторов, о которых мы поговорим далее. Чтобы грамотно оценить стоимость здания или сооружения, необходимо все оценочные факторы рассматривать одновременно.
- Местный фактор. От степени влияния этого фактора зависит ответ на вопрос, как оценить стоимость здания или сооружения быстро и наиболее выгодно. Чаще всего успешные продажи быстровозводимых зданий и сооружений соотносимы с масштабами города или района. Например, строение в элитных и центральных районах города всегда будет оценено выше, чем объекты недвижимости, расположенные в необустроенных местах. Местный фактор напрямую привязан к строению. Оценка происходит путем сравнения похожих объектов и, уже осуществленных сделок «купли-продажи».
- Непосредственное окружение. Чтобы оценить стоимость здания или сооружения, необходимо изучить влияние всех предыдущих факторов, учитывая характеристики объекта недвижимости, о котором идет речь.
После детального изучения всех факторов, можно реально оценить стоимость здания или сооружения, обосновать общие выводы о стоимости недвижимости, установив воздействие каждого из факторов на окончательную цену. После чего объяснить клиенту совокупность влияния всех факторов на стоимость его строения. Можно, конечно, попробовать варьировать ценой сделки, но в этом случае учитывается не только мнение продавца, но и покупателя. Если все же Вы считаете, что уровень Вашего строения намного выше, чем его предварительная оценочная стоимость, попробуйте ее увеличить, учитывая, что региональный фактор, воспринимается не как единый уровень оценки недвижимости, а состоит из многих подуровней, в частности:
- Экономические условия. Любая ситуация экономики на местном уровне, как в регионе, так и в стране соответствует финансовой оценке объекта недвижимости. Чем выше положение производства и других предприятий, уровень жизни и занятости населения, тем выше доходы. А значит, цена выставленных на продажу объектов недвижимости, будет тоже выше.
- Социальные условия. Здесь мы говорим об изменениях образовательного уровня и стиля жизни населения. Включая, процент преступности, уровень культуры и отношения с окружающими людьми.
- Физические условия. Прежде чем ответить на вопрос, как оценить стоимость здания или сооружения необходимо изучить природные ресурсы и климатические условия района, где будет построении (или уже возведено) строение. Здесь понадобятся топографические снимки, анализ рельефа и почвы, исследования водных источников, сейсмических факторов и экологии.
- Политические условия. Прежде всего, на стоимость объектов недвижимости оказывает существенное влияние безопасность и политическая стабильность страны и региона. Кроме того, рассматриваются местные льготы, краевая (или областная) финансовая и налоговая политика. Обязательны условия и требования СНИП, служб муниципалитета, законодательства, включая условия лицензирования предпринимательской и другой деятельности.
Как видим, чтобы грамотно и точно оценить стоимость здания или сооружения нужно знать немало. Не только трехуровневые факторы могут справиться с оценочной задачей и дать ответ на интересующий вопрос, как оценить стоимость здания или сооружения. Помимо методов и определения стоимости объектов недвижимости есть еще подходы и принципы, которые позволяют индивидуально подходить к каждому строению, определяя его наилучшую цену.
Обычно, если клиент не знает, как оценить стоимость здания или сооружения самостоятельно, он прибегает к услугам профессионалов. Именно, риэлторы и девелоперы, устанавливают стоимость быстровозводимых зданий и сооружений, выставленных на продажу, используя, при этом, три подхода:
- Доходный подход. Главный принцип такого подхода — ожидание. Покупатель или инвестор недвижимости приобретает здание или сооружение, в надежде в будущем иметь прибыль от его использования. Все мы знаем, что сегодня основной источник дохода — это недвижимость. Преимущество доходного подхода на лицо. Правда, есть и недостаток, ведь данный вид подхода основан на прогнозах. А так ли будет, как нам сказали — еще неизвестно. Тем не менее, доходный подход больше всего популярен в среде покупателей и инвесторов.
- Рыночный подход. Методика рыночного подхода применима, если есть информация о сделках с подобной недвижимостью, где учтены местоположение, размеры и назначение строения. Рыночный подход состоит из предложений и спроса; замещения налога на имущество; вкладов в недвижимость (капитальный ремонт, усовершенствование конструкций и т.д.). Основная трудность применения этого подхода в том, что реальная цена сделок с недвижимостью неизвестна, по причине того, что отечественный рынок недвижимости непрозрачен. А потому очень часто учитывается не реальная стоимость сделки, а запрашиваемая цена зданий и сооружений, выставленных на продажу.
- Затратный подход. Здесь сравниваются затраты по возведению объекта недвижимости с ценой оцениваемого здания или сооружения. Учитывая, что покупатель или инвестор не хотят платить сумму, превышающую по затратам сумму на приобретение земельного участка для строительства быстровозводимых строений сходных по качеству и назначению объекта, сделка проходит без задержек. В основном, затратный подход применяется при оценке уже сданных объектов в эксплуатацию (в недавнем времени). Чтобы знать наверняка, как оценить стоимость здания или сооружения, необходимо стоимость земельного участка оценивать отдельно от стоимости недвижимости, расположенной на нем. Все затратные данные собираются, обрабатываются, корректируются, уточняются и дополняются. После чего появляется возможность правильно оценить стоимость здания или сооружения.
Если Вы собираетесь строить быстровозводимое здание или сооружение, уделяя внимание сделкам «купли-продажи» и ценовому сегменту, мы готовы решить Ваши вопросы в индивидуальном порядке! Звоните или пишите нам! В успешном проекте все задачи решаются заранее, и мы готовы предложить Вам все варианты этих решений!