При попытке разобраться в вопросах строительства на участке, привычные объяснения о цене, стоимости, разрешении – не помогут. Поэтому мы решили, признать подсказки, которые помогут заказчику разобраться, на наш взгляд, в довольно несложных организационных вопросах строительства.
- Строительство на участке – это пласт бесконечных возможностей, если только к этим возможностям не будет ограничен доступ. Наибольший объем ограничительных правомочий содержится в Земельном Кодексе РФ, согласно которому строительство на участке возможно только в том случае, если у застройщика есть хоть какое-нибудь право на землю.
В строительном производстве не важен уровень освоенности земли или себестоимость участка. Важно, чтобы в отношении надела был установлен правовой режим: либо строительство на участке осуществляется, потому что он находится в собственности (глава III ЗК РФ), либо есть другая причина (главы IV, V ЗК РФ):
- ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);
- аренда земельных участков;
- постоянное бессрочное пользование;
- безвозмездное пользование земельными участками
Кроме того, застройщику предлагается к изучению Гражданский Кодекс РФ, в котором определяются случаи, когда строительство на участке будет незаконным. Например, в п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признаются
- «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Необходимыми разрешениями в данном случае являются не только разрешение на строительство, но и согласие собственника участка на его застройку, если земля не является собственностью застройщика. То есть правовой режим допускает, что неуказанные цели строительства в договоре аренды могут стать серьезной причиной для признания объекта самовольной постройкой. А это уже целая проблема для застройщика.
Можно организовать строительство на участке, который находится в государственной (муниципальной) собственности. В этом случае, общая процедура предоставления прав отражена в п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ, согласно чему продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков не допускается. Строительство же зданий, сооружений осуществляется в соответствии с основным видом разрешенного использования земли, только на правах аренды. При этом государство полностью контролирует сроки строительства, при нарушении которых, застройщик будет выплачивать арендодателю неустойку или попросту лишится прав на земельный участок и незавершенный объект (ст. 239.1 ГК РФ).
И все же существуют способы получения муниципальных земель в собственность для организации строительства на участке, также установленные в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ:
- предоставление земли их в собственность без проведения торгов;
- предоставление земли в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства.
Как видите, для каждого случая строительства на участке условия определяются индивидуально, с учетом имеющихся правомочий. По телефону 391 209-09-40 вы можете проконсультироваться по земельным вопросам и имущественным правам на объекты недвижимости. Звоните! Будем рады помочь!