Права застройщика на земельный участок формулируются по виду разрешенного использования земли и виду права. В этой статье мы расскажем про необходимость наличия определенного права застройщика на земельный участок с целью его использования под капитальное строительство.
Перед тем как начать процесс строительства и проектирования, происходит оформление права застройщика на земельный участок. Для этого в самом начале сотрудничества, в отношении территории, отведенной под строительство, устанавливается определенный правовой режим, с учетом того, каким правом обладает застройщик на использование земельного участка.
Права застройщика на земельный участок регламентируются Земельным Кодексом РФ по двум категориям собственность (глава III ЗК РФ) и прочие права (главы IV, V ЗК РФ), в которые входят:
- ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);
- аренда земельных участков;
- постоянное бессрочное пользование;
- безвозмездное пользование земельными участками.
Естественно, что права застройщика на земельный участок из категории «собственность» наделяют правообладателя наибольшим объемом правомочий в отношении земельного участка и использования его под капитальное строительство. Собственник земли хоть и органичен публичным правом на режим использования участка, в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ, строить на земле объекты он может в любом случае, исходя из категории земель и не нарушая вида разрешенного использования участка.
Права застройщика на земельный участок по части аренды, тоже могут эффективно использоваться через все свои функции. Что, несомненно, представляет интерес для тех, кто собирается застраивать арендованные земли. В этом случае, необходимо обратить внимание на соблюдение п. 6 ст. 22 ЗК РФ, согласно которой арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду, просто уведомив арендодателя.
- С учетом сказанного выше, подчеркнем, что аренда государственной или муниципальной земли, заключённая на срок более 5 лет по общему правилу позволяет арендатору передать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя (но с уведомлением последнего).
Права застройщика на земельный участок по договору аренду удобны для организации строительства, потому что в них много гибких условий. Например, арендуя участок, понадобится разрешение собственника на капитальное строительство. Обычно, согласие формулируется в самом договоре аренды, качестве одной из целей предоставления земли в найм. После чего в условиях договора появляется дополнительная строка, «для строительства склада», магазина или офиса.
Также права застройщика на земельный участок по договору аренду могут быть обозначены в каком-нибудь его пункте, как «с правом на застройку» или «для строительства объектов капитального строительства». Что не исключает процедурного оформления прав на землю.
Необходимость оформления права застройщика на земельный участок по договору аренды, согласно которого собственник добровольно соглашается на застройку участка, указывается в п. 1 ст. 209 ГК РФ. А в п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды указываются права и обязанности арендодателя и арендатора на платной основе во временное пользование.
В п.1 ст. 615 ГК РФ регулируются отношения между участниками договорных отношений по использованию арендованного имущества в соответствии с условиями договора. Если условия пользования и аренды в договоре не определены, застройщик не может использовать землю под строительство. Таким образом, права застройщика на земельный участок предоставляются договором аренды.
- Застройщик не может произвольно выбирать вид разрешенного использования из предусмотренных регламентом без согласия собственника участка.
Связи с чем, мы еще раз обращаем ваше внимание, что формулировка о цели предоставления участка в аренду должна быть максимально четкой. В этом случае, можно быстро снять часть юридических противоречий и оформить права застройщика на земельный участок.
По телефону 391 209-09-40 можно проконсультироваться, о возможных видах прав на участок и заказать оформление права застройщика на земельный участок для организации коммерческого строительства. Звоните!