Варианты купли-продажи земли регламентируются законом, а значит их не так много и все они защищены правовым статусом. Мы пишем публикации с целью информирования людей, а не для того, чтобы озадачить их еще больше. Однако, для того чтобы действительно передать человеку какие-то знания, необходимо вовлечь его в этот информационный процесс. Каким образом это сделать?
Купить — это значит стать собственником. Купля-продажа арендованного земельного участка предполагает, что, выкупая земельный участок публичной собственности, вы становитесь новым арендатором. Поэтому строительство: начать или продолжить, чтобы довести до конца, будет трудно.
Купля-продажа арендованного земельного участка — тема актуальная и проблематичная. Хотя бы потому что удерживает внимание, заставляя думать над такими вопросами:
- Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?
- Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?
В ч.5 ст.22 Земельного кодекса РФ говорится, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Как не требуется и купля-продажа арендованного земельного участка.
Понадобится ли оформление купли-продажи арендованного земельного участка у государства, освоение которого еще не началось? В отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» существуют правила, согласно которым распоряжаться землей путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты. При этом арендодателем выступает администрация поселения. Со всеми заинтересованными лицами подписывается договор аренды, а не купли-продажи после торгов или аукционов.
Купля-продажа арендованного земельного участка не делает вас собственником надела. За денежные средства вы становитесь новым арендатором земли. Последующая купля-продажа арендованного земельного участка другому лицу также невозможна. Потому что собственником земли остаются муниципалы, с которыми решаются все вопросы о продлении срока аренды, о выкупе надела, о субаренде.
Второй вопрос, в котором раскрывается основная тема данной публикации: можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты? Для полной консультации необходимо видеть сам договор аренды, понимать в каком районе располагается земля.
В ст.552 Гражданского Кодекса РФ «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости» установлены следующие правила:
- Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. То есть, земля «идет» за объектом недвижимости, а не наоборот.
- Собственник объекта недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором он размещен, может продать без согласия собственника земли, только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
- К приобретателю незавершённого строительства переходят права объект недвижимости и на землю, на которой он размещен, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.
Таким образом, купля-продажа арендованного земельного участка возможна, если в договоре аренды, заключенном администрацией, как с «хозяином или собственником», нет никаких запретов или ограничений по данному вопросу.
Не забывайте, что все договора купли-продажи и аренды необходимо регистрировать в Росреестре. От наших консультантов, вы сможете получить гораздо больше информации по земельному праву. Обращайтесь к ним по телефону 391 209-09-40. Звоните! Будем рады вас слышать!