Сделки с недвижимостью не всегда отвечают интересам сторон. Чтобы максимально соблюсти условие добросовестности, договор купли-продажи недвижимости необходимо составлять с учетом действующего законодательства. В этой публикации мы уделим внимание гражданско-правовой проблематике, и обоснуем некоторые рекомендации по свершению сделок с недвижимостью.
Договор купли-продажи недвижимости проходит государственную регистрацию, которая имеет конститутивное значение и является условием совершения сделки, что предусмотрено законом. Новизна отношений между покупателем и продавцом недвижимости заставляет юристов тщательно исследовать российское законодательство и изучать научные разработки о самом понятии недвижимого имущества, которое рассматривается, в качестве объекта гражданских прав.
- Первоначально, договор купли-продажи недвижимости представлял собой целую проблему в установлении правоотношений между покупателем и продавцом. Несмотря на обязательную регистрацию прав, правового регулирования оборота недвижимого имущества, как такового не происходило. Поэтому некоторые ситуации, возникшие много лет назад, и до сих пор являющиеся предметом обсуждения, всякий раз вызывают оживленные дискуссии.
Исторически сложилось, что договор купли-продажи недвижимости — это правовое явление, в котором отображается объективный характер сделки с отчуждением прав новому приобретателю. В России институт укрепления прав на недвижимое имущество сформировался в XVII—XVIII веке, до этого времени сделки носили ритуальный характер, с использованием символов и обрядов, сопровождающихся передачей ключей от объекта собственности. Письменная запись, являющаяся гарантией совершения сделки, записывалась в поместном приказе. Сегодня с ней отождествляется понятие о переходе вещного права, которое во времена императорства Петра I было снова изменено и отрегулировано Указом «О единонаследии» (1714 год).
Внесла свою лепту в договор купли-продажи недвижимости и Екатерина II, которая путем преобразования издала «Учреждения для управления губерний». После чего письменную запись акта в книгу заменили на публичное оглашение о переходе вещного права (отчуждении) через публикацию в «Ведомостях».
В 1866 году состоялось еще одно событие в определении момента перехода права собственности. «В положениях о нотариальной части» был определен порядок перехода прав после проверки актов по месту нахождению недвижимого имущества, которую осуществляли нотариусы. После этого в России была введена регистрация поземельной собственности, но без закрепления правого статуса. Что, собственно, в реальности не укрепляло передачу прав собственности на недвижимое имущество, а только предполагало это укрепление.
До Октябрьской революции развитие законодательства в сфере недвижимости в России было сосредоточено на ведении вотчинных книг, внесении в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также на совершении вотчинных актов. Договор купли-продажи недвижимости по своей определенности и последовательности так и не был воплощен в российское законодательство, как документ, подтверждающий прохождение регистрации прав на недвижимость.
- 27 января 1918 года ВЦИК Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов отменили любую собственность на землю, а также запретили переход недвижимого имущества от одного лица к другому, и права пользования землей. Только в 1990 году право собственности на недвижимость в России было восстановлено. Соответственно, договор купли-продажи недвижимости стал официальным документом подтверждения сделок, связанных со сменой собственника.
Добравшись до наших дней надо заметить, что этот документ нашел свое отражение в законодательстве России, которое до сих пор совершенствуется. Но постоянный поиск оптимального решения в сфере следок с недвижимостью, создал проблему регистрации прав на недвижимость. Зачастую, регулирование отчуждения прав собственности является существенным экономическим и политическим событием. Отсутствие соблюдения интересов и прав собственников недвижимости привели к весьма высокому уровню правонарушений в данной области — рейдерским захватам, поглощению объектов собственности против воли собственника.
Конечно, законодатели определенным образом реагируют на проблему, пытаются отрегулировать отношения, связанные с регистрацией прав на недвижимость от исчерпывающих до совершенных. Защитой прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости, в том числе на землю, занимаются вновь созданные институты власти, как самые приоритетные учреждения, формирующие систему регистрации прав на недвижимое имущество. Так как работают они по шаблону и не пытаются устанавливать особенности сделок, то и договор купли-продажи недвижимости составляется по типовой форме, из-за чего, даже при некоторых видимых преимуществах объектов недвижимого имущества, не учитываются специфические условия исполнения обязанностей сторонами.
- В настоящий момент, государство перед собственниками недвижимости провозглашает своеобразное равноправие, которое, тем не менее, носит ярко выраженный «заявительный» порядок регистрации своих прав на недвижимое имущество.
Влиять на эти процессы лица, находящиеся по разные стороны рынка недвижимости, и подписывающие договор купли-продажи недвижимости, с учетом личных интересов, естественно не могут. А значит, в предложенной системе регистрации, необходимо установить особый личный контроль за отчуждением принадлежащего недвижимого имущества: воспользоваться услугами юриста, как самого добросовестного оформителя документальной части сделки между остальными ее участниками.
Для нас, как для исполнителя строительного проекта, договор купли-продажи недвижимости интересен с точки зрения государственной системы, решающей вопрос об объекте строительства и его регистрации, т.е. о том, что он подлежит регистрации в качестве объекта недвижимости. Мы охотно беремся решать проблемы клиента «под ключ», если обладаем абсолютной достоверной информацией, являющейся обязательной в рассматриваемом вопросе. Вы можете узнать о подробностях сотрудничества с нами на сайте компании или позвонив нашим консультантам по телефону 391 209-09-40. Обращайтесь!