Оборот земельных участков, не является универсальной, общераспространенной процедурой. В России он полностью прекратился в 1917 году, а с начала 1990-х годов оборот земельных участков стал вновь необходимым. Из-за чего, собственно, и было пересмотрено законодательство. Расчет стоимости земельного участка — одна из наиболее актуальных правовых проблем на настоящий момент, о которой пойдет речь в этой публикации.
Определением кадастровой стоимости в соответствии с Земельным кодексом (ст.65) осуществляется государственными органами управления с занесением в реестр недвижимости. Расчет стоимости земельного участка позволяет оценивать его в размере рыночной стоимости, с учетом индивидуальных характеристик надела.
Часто собственник участка или арендатор не согласны с тем, как происходил расчет стоимости земельного участка, особенно когда полученная цифра значительно выше реальной рыночной стоимости.
- Во-первых, из-за этого повышается земельный налог и арендная плата.
- Во-вторых, возникает вопрос о надлежащей защите прав и интересов в судах, что тоже стоит недешево.
Можно, конечно, обойтись собственными силами и подать заявление об использовании для данного участка рыночной стоимости, на основании чего, потребовать произвести новый стоимости земельного участка, но где гарантии того, что время не будет потрачено впустую?
В постановлении от 28.06.2011 № 913 Президиумом ВАС РФ говорится, что независимо от оспаривания акта госоргана об утверждении результатов государственной кадастровой оценки заявитель вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости и установления данной стоимости в размере рыночной. Но оспаривать акт государственного органа можно только в том случае, если не устраивает кадастровая стоимость, установленная предыдущим актом госоргана. При этом в качестве ответчиков указываются местные органы власти, которые сейчас осуществляют расчет стоимости земельного участка по определенным правилам.
Удельные показатели для различных типов земель отличаются друг от друга. А, значит, нужно знать общие правила, по которым оценивается кадастровая стоимость земельного участка и удельные показатели кадастровой стоимости с учетом вида надела. Например, самые ценные земли, подходящие для пашен, пастбищ, занятых дорогами, насаждениями, водными ресурсами определяются с учетом многих факторов, включающих валовой доход на единицу площади, затраты на возделывание продукции, коэффициент капитализации.
Для лесных угодий удельный показатель вначале сравнивается со средней величиной этого показателя по всем лесам данного субъекта РФ, после чего происходит расчет стоимости земельного участка. Для земли населенных пунктов, по Приказу МЭР №39 от 15.02.2007 года, строятся специальные статистические модели. В соответствии с указаниями МЭР в эти модели должны вводиться данные о факторах стоимости земли. Также, имеется выпущенный МЭР стандарт по расчету кадастровой стоимости под именем ФСО №4: Приказ МЭР №508 от 22.10.2010 года.
Давайте рассмотрим общие правила определения рыночной стоимости земельного участка. Обычно, расчет стоимости земельного участка осуществляется в следующей последовательности:
- происходит определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);
- затем, определяются каждый из элементов сравнения характера и степень отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- обязательно будет определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- корректируются результаты по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
- формируется расчет стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных рыночных цен аналогов.
Как видите, расчет стоимости земельного участка — это, хоть и не наука, но большая отрасль рыночной экономики, с которой нельзя знакомиться поверхностно. Кроме того, по заданию подразделений Росреестра расчетами занимаются специальные оценочные организации, в каждой из которых используются свои оценочные модели, обоснованные методы, расчеты и подходы при оценке КС земли (п.9 ФСО №4). Как правило, там, где имеется своя собственная методика оценки, многое из того, с чем нас знакомить теория — отвергается.
В силу выраженной заинтересованности, мы работаем с клиентом на равных. Если в проекте участвуют все, то и расчет стоимости земельного участка касается всех – прямо или косвенно: и нас, и вас. Наличие имущественных прав защищается законом. Таким образом, мы можем вместе с вами поучаствовать в земельных сделках, определив целесообразность использования участка под строительство и проверив расчет стоимости земельного участка на его соответствие рыночным ценам. 391 209-09-40. Обращайтесь!