Разобраться самостоятельно в земельном законодательстве очень сложно. В связи с чем, мы посчитали необходимым добавить к публикациям о проектировании и строительстве ряд заметок, в которых раскрываются понятия собственности и аренды земли.
Продление договора аренды земельного участка ставит своей целью изучение нормативно-правовых актов, которые регламентируются законодательной базой России. Как говорится, лучше знать мало, но — самое главное, чем изучать перечень всех юридических вопросов, касающихся земельного права. По этой причине не будем зря тратить время и поищем оптимальный вариант продление договора аренды земельного участка.
- Аренда земли — это практика управления земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Поэтому продление договора аренды земельного участка обеспечивает использование земель, ограниченных в обороте.
В законодательстве РФ не устанавливаются требования к расчету арендной платы, что делает договорные отношения выгодными только одной стороне — органам власти, муниципалитету или арендодателю-собственнику земли.
На сегодняшний день это крайне актуальная проблема, потому что из-за бесконтрольного повышения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, арендатору не предоставляется возможности выгодного продления договора аренды земельного участка. Полномочия определять порядок расчета, график платежей и сумму арендной платы превратились в исключительную компетенцию собственника — региональных и местных властей.
Существует несколько основных причин, по которым возможно продление договора аренды земельного участка на взаимовыгодной основе. Основная — арендатор имеет право не подписывать дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, на котором настаивает арендодатель.
- Изменения размера арендной платы происходит по соглашению сторон, что не означает, что арендатор, для которого это невыгодно, обязан идти на подобное соглашение. Если арендодатель в одностороннем порядке меняет условия договора, повышает арендную плату, ссылаясь на свои компетенции, необходимо обосновать с технико-экономической стороны коэффициенты расчета арендной платы.
Зачастую в договорах аренды земельных участков содержатся только общие положения, которые не регулируют детально права, из-за чего возникает много земельных споров. Продление договора аренды земельного участка осуществляется при полном соблюдении требований различных отраслей законодательства — земельного, гражданского, градостроительного. В связи с чем возникает большое количество вопросов, главный из которых: как арендатору проконтролировать результаты каждого условия договора, не сверяя их с требованиями действующего законодательства. полагаясь исключительно на компетенцию арендодателя? Никак.
Нарушение требований законодательства при заключении договора обязательно приведет к расторжению сделки. Но если арендатор не имеет практики толкования законов и использования норм материального права, это ни о чем не говорит. Поэтому при продлении договора аренды земельного участка необходимо четко представлять себе последствия неприменения или изменения по соглашению сторон, которые вступают в силу после подписания договора.
В сфере оборота недвижимости, договор аренды является самой распространённой сделкой, в результате которой имущественные права сохраняются за собственником, а арендатору достается земля в срочное возмездное пользование. Так как земля является уникальным природным ресурсом и принадлежит к категории недвижимости, продление договора аренды земельного участка, должно осуществляться в строгих рамках действующего законодательства.
Приоритетными при заключении или продлении аренды являются требования ч. 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. А также постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2003 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», где указано, что
- «В силу статьи 270 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками».
В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка».
Существенные условия о продлении договора аренды земельного участка регламентируются общими нормами Гражданского кодекса РФ ст.607, в которой указывается, чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как когда он выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. Что означает, что продление договора аренды земельного участка без указания местоположение земельного участка, его целевого назначения, границ, кадастрового номера и другие признаков, позволяющих идентифицировать его, невозможно.
Специалисты нашей компании не оказывают помощь клиентам в земельных спорах. Тем не менее заказчика строительных проектов, обсуживающихся у нас «под ключ» мы оказываем всестороннюю поддержку. Мы готовы проконтролировать продление договора аренды земельного участка, защитив ваша права — арендатора, при условии, что в этой зоне будет осуществляться возведение или реконструкция объекта строительства, с привлечением к проекту наших специалистов. Обращайтесь!