В арендных отношениях столько нюансов, что без изучения законодательной базы в них не разберешься. Последовательное соблюдение норм земельного законодательства имеет свои преимущества перед нормами гражданского законодательства. Что особенно важно, когда рассматривается аренда муниципального земельного участка.
Земельный кодекс представляет собой свод законов публичной отрасли права, поэтому его нормы обязательны для исполнения и не подлежат изменению в случае любого соглашения сторон. Самовольные попытки изменения правил земельного законодательства договором признаются ничтожными, а соглашение — недействительным, т.е. сделка — аренда муниципального земельного участка будет считаться несостоявшейся. Как, в таком случае, при обычных договорных условиях не потерять право аренды?
- Согласно статье 125, 215 ГК РФ землю во временное и постоянное пользование, в аренду, в собственность физическим лицам и организациям имеют право передавать полномочные представители собственника.
Аренда муниципального земельного участка находится в ведении муниципального образования, а значит такими представителями собственника являются органы местного самоуправления, которые также имеют возможность распоряжения землей, которое произошло в процессе разграничения государственной собственности на землю (п. 2 статьи 18 ЗК РФ, отдельно п. 2 ст. 17 и ст. 19 ЗК РФ).
Одним из условий любых сделок с землей и другой недвижимостью является условие максимальной полезности объекта, которое сравнимо с выгодой, удовлетворяющей потребности арендатора, как качественные, так и количественные.
Рассматривая в этом аспекте муниципальную собственность на землю, необходимо определить цели сделки:
- Какая аренда муниципального земельного участка интересует арендатора: в производственной, сельскохозяйственной или в жилой зоне;
- В течение какого периода времени земля будет нужна арендатору;
- Какие условия экологии и комфорта надела будут предпочтительны арендатору.
Муниципалитет может заключать договор аренды с физическими и юридическими лицами. Точно также он может совершать изъятие, конфискацию участков и признавать землю бесхозной (ст.53 ЗК, ст. 225 ГК), что предполагает возникновение права муниципальной собственности на землю. Аренда муниципального земельного участка регулируется ст.5 ЗК РФ. Этой же статьей определяются права арендатора по использованию участка (аренда или субаренда).
Одна из проблем, с которой сталкиваются арендаторы, – несоответствие норм, принимаемых субъектами Российской Федерации, в области земельных отношений нормам федерального законодательства, в частности нормам ЗК РФ. Поэтому, заключая сделку, необходимо обратить внимание на статьи 260 и 608 ГК РФ, которые утверждают право передачи земельного участка в аренду за собственником земли. Если аренда муниципального земельного участка заключается более чем на год, договор аренды земли подлежит обязательной государственной регистрации (п.1 ст.26 ЗК РФ, ст. 651 ГК РФ).
- Определив право аренды, сторонам будет проще договориться. Аренда муниципального земельного участка — многоступенчатая процедура, которую участники сделки должны пройти от начала и до конца.
Гражданское законодательство РФ основывается на признании равенства всех участников сделки. Но узакониванием договора аренды занимаются органы местного самоуправления, которые, руководствуясь ст. 38 ЗК РФ самостоятельно назначают оплату за возможность вступить в арендные отношения на участок. В отдельных регионах России право на аренду земли нужно еще и выкупить. Причем, арендатор определяется в процессе торгов до вступления в арендные отношения с муниципалитетом. Для того, чтобы стать участником торгов, соискателем на право аренды собирается определенный пакет документов, в котором указываются данные, запрашиваемые местными органами самоуправления.
Многим клиентам незнакома подобная практика, поэтому аренда муниципального земельного участка, как вид хозяйственной и инвестиционной деятельности в России, оставляет желать лучшего. Мы предлагаем осуществление легитимных сделок с землей под строительство коммерческих объектов «под ключ».
Заказчики строительства постоянно сталкиваются в своей практической деятельности как с экономическими, так и с организационно-правовыми трудностями. Сотрудничество «под ключ» уравнивает две стороны взаимоотношений — экономическую и правовую. Что позволяет смотреть в будущее с оптимизмом и рассматривать аренду муниципальных земель без какого-либо ущерба. По всем вопросам обслуживания «под ключ» консультируйтесь с нашими специалистами по телефону 391 209-09-40. Будем рады вас слышать!