Строительство, регистрация и правовое градорегулирование — системные процедуры, в полномасштабном виде могут состояться или нет. Все зависит от правового градорегулирования, которое часто воспринимаемся, как чужеродное изобретение, превратившееся из ненужного в обязательное, из временного — в постоянное.
Учитывая, что любые изменения в законодательстве в первую очередь затрагивают тех, кто приобретает участок для строительства коммерческих объектов недвижимости, мы решили рассказать, что такое строительство, регистрация и правовое градорегулирование, начиная с этапа подготовки документов для выдачи разрешений на строительство, которое осуществляют местные архитектурные и градостроительные управления.
- С 01 марта 2015 года изменилась процедура предоставления публичных земель для строительства коммерческой недвижимости.
А у госорганов появилось право изъять недостроенный объект недвижимости, если застройщик не уложился в срок аренды участка. Федеральный закон от 23.06.14 № 171ФЗ, на основании которого была внесена основная часть масштабных поправок в Земельный кодекс, представляет собой исчерпывающий перечень оснований предоставления земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности для строительства.
В статье 39.1 Земельного кодекса помимо привычных купли-продажи и аренды участков появились новые основания, такие как: использование публичных земель без предоставления, сервитута в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности. Все это, конечно же, вызвало всплеск эмоций и противоречивых оценок со стороны общественности.
Строительство, регистрация и правовое градорегулирование — понятия, которые укладывается в схему системы государственного градорегулирования в строительной сфере, прямо или косвенно касается всех участников проекта. А значит, нуждается в разъяснении многих вопросов.
В силу того, что градорегулирование взаимодействует со всеми необходимыми службами, контролирующими оформление строительства, регистрация которого обязательна для всех, необходимо разобраться в новом порядке предоставления земельного участка под застройку в конкретной местности. То есть пройти через:
- Этапы планирования строительства,
- Регулирование вопросов землеустройства и технической инвентаризации,
- Органы государственного кадастрового учета недвижимости,
- Государственную регистрацию прав на недвижимость,
- Неудобный сервис предоставления земельных участков для строительства.
После чего встретиться со своими обязанностями, а именно оценить объект недвижимости в целях налогообложения и индивидуальной оценки объектов недвижимости для его последующего налогообложения. В целом, строительство, регистрация и правовое градорегулирование — это система, придающая заказчику (застройщику) уверенность в том, что риски будут минимизированы, а проекты полностью реализованы.
В российских городах в связи с дефицитом земель под застройку, предлагаются в аренду участки государственной и муниципальной собственности. Сразу поясним, что право застройки — это ограниченное право, согласно которому прекращение договора застройки регулируются законом. А право аренды — это обязательственное, но краткосрочное право, возлагающее на владельца объекта строительства бремя существенных расходов, исключительно в рамках арендных отношений.
В России законодательное оформление строительства, регистрация которого осуществляется в соответствии ст. 62 Градостроительного кодекса РФ, осложнено рядом особенностей.
- К примеру, если использования земельного участка происходит на правах аренды, то при расторжении арендных отношений владельцу здания или сооружения, необходимо вернуть земельный участок, освободив его от постройки.
Согласитесь, польза от аренды немного сомнительна, особенно, когда не знаешь, кто компенсирует длительный срок аренды участка под строительство, регистрация и правовое градорегулирование которого, в общем-то, прошли по всем правилам.
Во избежание столкновения интересов, желательно возводить коммерческие объекты недвижимости на местности, которая находится в собственности заказчика (застройщика). В этом случае, строительство, регистрация которого оформляется до его начала, четко регламентируется, все работы соответствуют своему назначению, а государственные услуги, в том числе по информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, оказываются по прозрачным правилам игры на основе открыто предъявленных документов:
- Паспорта собственника или доверенного лица, который занимается оформлением;
- Нотариальной копии доверенности на доверителя;
- Нотариальной копии договора, подтверждающим право собственности на землю.
После рассмотрения представленных документов выдаётся разрешение на строительство. Если сменится собственник объекта строительства, разрешение будет «привязано» к зданию (сооружению), а не к собственнику земли. В этом случае, в градостроительные органы сообщаются только сведения о новом владельце строительства.
В подавляющем большинстве случаев строительства коммерческой недвижимости, заказчикам (застройщикам) предоставляется возможность оформить землю в аренду. Нельзя исключать, что строительство в течение срока аренды не всегда физически может быть завершено. И тогда арендатор лишается преимущественного права перезаключить договор аренды участка на новый срок без торгов (ч. 15 ст. 39.8 ЗК РФ). Права собственника являются азбучной истиной, что помогает ему избежать практических проблем. И даже в случае долгостроя, собственник имеет право на получение денег, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства, правда, за вычетом некоторых расходов.
- Строительство, регистрация и правовое градорегулирование сопряжены с работой надзорных органов, контролирующих градостроительство. И просто смотрятся только со стороны, в своих исходных основаниях. На самом деле — это сложная, разветвленная система, каждый компонент которой обладает собственной логикой, объясняющей необходимость и неизбежность существования градостроительного регулирования.
Априори невозможно отрицать ввиду неопровержимой доказательности, зато можно и нужно говорить об условиях на земельном участке, о характеристиках возводимого здания или сооружения, о месте его расположения на участке, о любых особенностях проекта — полного или неполного, адекватного или неадекватного, в разных ситуациях и в разное время. Думаем, это поможет избежать многих ошибок тем, кто желает знать, как оформляется регистрация строительства.
О том, что нужно заказчику (застройщику) для вступления в права собственности на объект строительства, можете узнать у наших консультантов по телефону 209-09-40. Неоценимый опыт в оформлении документов для строительства приобретается в содружестве с грамотным подрядчиком. Если вам он нужен, обращайтесь!