Не так давно на глаза попалось объявление о продаже загородного дома в поселке Зыково Красноярского Края. На торги было выставлено два дома на одном земельном участке, площадью 80 кв. метров. Продавец оценивал загородную недвижимость в 1 миллион 800 тысяч рублей. При этом заранее соглашался, что сумма сделки может быть уменьшена, по желанию покупателю и по соглашению сторон. В общем-то, после знакомства с объявлением нам и захотелось осветить рынок загородной недвижимости в публицистической форме рассказа.
Потребность в загородных проектах ежегодно анализируется экспертами, изучающими доходы населения — главную причину роста или спада в малоэтажном жилом строительстве. Мы не будем сравнивать отечественный рынок загородной недвижимости с зарубежным, который по численности будет несравненно больше, а просто изучим предложения застройщиков, реализующих жилье за чертой города.
Многие застройщики вошли в 2017 год, балансируя на грани рентабельности — положение дел заставляет ориентироваться на покупателей, которые очень хотят сэкономить на сделке, но из-за острой нехватки качественных проектов с загородной застройкой цены снижать уже некуда. И даже при всем желании рынок загородной недвижимости, 80 процентов предложений на котором составляют участки без подряда, поднять не удастся. Ни с учетом объектов недвижимости старого фонда, ни с учетом объемов продаж по малоэтажным застройкам.
От чего же замедлился темп роста и почему рынок загородной недвижимости стабильно сокращается на протяжении двух последних лет? Мы решили обратиться к профессионалам и выслушали их мнение, с которым хотим познакомить и вас.
- Руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов говорит, что сейчас население не просто стремится увеличить полезную жилую площадь, а еще стремится к финансовой выгоде, выбирая рынок загородной недвижимости с жильем экономкласса: «Клиенты стремятся к финансовой выгоде, продавая, например, хорошую двухкомнатную квартиру за 13 миллионов и покупая коттедж или таунхаус за 7 миллионов рублей. Здесь прослеживается стремление выиграть не только в площади, но и в деньгах можно назвать современным антикризисным трендом на загородном рынке».
- Руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева с этим согласна: «Деньги достаются людям все сложнее. Поэтому они более рационально планируют свои расходы. В частности, стараются приобретать только ликвидную недвижимость, которую, случись что, можно быстро продать. Загородные объекты, в отличие от городских квартир, этим качеством не обладают».
- Руководитель бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский проанализировав спрос и предложения в некоторых сегментах загородной недвижимости пришел к неутешительным выводам: «Количество коттеджных поселков сокращается с начала 2016 года. Одни уходят с рынка, поскольку завершают продажи, реализацию других инвесторы из–за низкого спроса останавливают».
Между тем находятся и вполне оптимистичные эксперты, которые верят, что рынок загородной недвижимости полностью окупит себя, побудив широкий круг потребителей, интересующихся малоэтажным строительством, приобрести жилье за городом, вместе с инженерными сетями, социальной инфраструктурой и другими удобствами. Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости столичной компании «Метриум Групп» считает, что в 2017 году покупательская активность возрастет и заключить сделку захотят даже те клиенты, которые несколько лет откладывали покупку загородного жилья в силу каких-то обстоятельств, в основном связанных с валютным курсом:
- «Принятие решение о покупке может ускорить и вероятное укрепление рубля ввиду сокращения добычи нефти уже с января следующего года. Обеспеченные клиенты не заинтересованы в ослаблении доллара, поскольку в таком случае им придется отдать за объект большую сумму в рублевом эквиваленте. Вероятность такого события может подстегнуть спрос. Поэтому уже в первом квартале 2017 года мы прогнозируем увеличение покупательской активности. При этом бюджет покупки тоже, скорее всего, вырастет. В том числе за счет новых клиентов. Если еще пару лет назад основной костяк покупателей составляли работники нефтегазовой отрасли и чиновники, то в 2016 году к ним присоединились специалисты IT отрасли, а также топ-менеджеры в сфере производства сельскохозяйственной продукции, которые расширили свой бизнес за счет введения продовольственного эмбарго. Причем любопытно, что бюджет их покупки часто достигает 150 млн рублей, что в полтора-два раза больше, чем в среднем по рынку».
Несмотря на оптимизм, объективная реальность показывает, что отечественный рынок загородной недвижимости сокращается. И начало 2017 года пока что не соответствует позитивным прогнозам экспертов: хорошее жилье за городом по-прежнему считается «пределом выше возможного», если хотите — излишеством, которое не каждый может себе позволить.
И если со спросом все более-менее понятно, то с предложениями, которые бы могли способствовать росту спроса нужно еще долго разбираться. Инициативные компании стремятся стать ключевыми фигурами в коммерческих сделках, убирая практичные коттеджи и таунхаусы из экспозиций загородных лотов, замораживая загородные проекты с обязательным подрядом и продвигая земельные участки под самостоятельное освоение. Специалисты компании «Еврострой» дают этому свое объяснение:
- «Дома в коттеджных поселках всегда были самым сложным товаром загородного рынка. Они продаются дольше других объектов. Дома, которые сейчас находятся в продаже, в основном были выведены на рынок на пике спроса — несколько лет назад. А чем дольше дом стоит необжитым, тем больше он разрушается и теряет товарный вид. Продать его еще сложнее. Важно, чтобы за домами продавец правильно ухаживал. Но это делают далеко не все».
В поселке Зыково Красноярского Края, основанном в 1630 году казаком Дементием Зыковым, на сегодняшний день проживает около шести тысяч человек. Добраться туда можно из Красноярска за 30-40 минут на любом транспорте. Есть там школы, магазины, детские сады и даже кирпичный завод, на котором 60 лет подряд выпускается керамический полнотелый кирпич М 100 и М 125. Ежегодная рыночная деятельность Зыковского производства оценивается в 20 миллионов долларов.
Несмотря на это, инвесторов до сих почему-то останавливает возможность строительства нового загородного жилья в этом месте, и в качестве альтернативы предлагаются прошловековые постройки, гордо именуемые «загородный дом с двумя кухнями и тремя комнатами всего за 1 800 000 рублей». При этом торг уместен, а вот обмен на городскую квартиру даже не рассматривается. Спрашивается кому же захочется жить особняком в ветхом особняке XX столетия с ограниченной инфраструктурой и ждать, когда право на собственное существование оправдается, а покупка — окупится. Правда, это уже психологический момент. И рынок загородной недвижимости к нему никакого отношения не имеет.
Обычно весной рынок загородной недвижимости активизируется. Ближе к зиме динамика его затухает. Возможно в мае, мотивов покупать загородное жилье станет больше, как и тех, кто захочет строиться «с нуля» в нашей компании, где вы можете приобрести готовый строительный проект с подрядом «под ключ». Обращайтесь!