Реконструкция простаивающих промышленных объектов эволюционирует в России давно. И если еще несколько назад игроки строительного рынка сами предлагали услуги по реконструкцию, утверждая, что новое строительство обойдется заказчику намного дороже, теперь многие проекты перепрофилирования промышленных объектов в офисы и склады, магазины и развлекательные центры, могут оказаться экономически неоправданными. В «переделках» много «недоделок», а значит никакой стабильности. Почему же клиент «покупается» на дешевые предложения девелоперов, объявления которых пестрят заманчивыми предложениями? Сносить нельзя реконструировать — классическая фраза, взаимоисключающая сразу две возможности. Смысл ее меняется от перестановки запятой.
- В последнее время эксперты и консультанты рынка недвижимости все чаще обсуждают вопросы некачественной реконструкции. Следовательно, у приличных заказчиков фраза «сносить, нельзя реконструировать» звучит просто и понятно. Не все промышленные объекты времен СССР могут сохранить заявленный статус, необходимый клиенту. Учитывая, что качественная реконструкция — услуга дорогая и неблагодарная, «переделка» обойдется в крупную «копеечку». Ну и кроме того, заказчику, решившему сносить нельзя, реконструировать понадобится не только наличие денежных средств, но еще и бесконечное терпение. И тут на память приходит присказка: всякое терпение имеет предел.
В результате проведенных исследований, оказалось, что построить заново объект строительства выгодней и дешевле. Однозначно, сносить, нельзя реконструировать, опираясь только на свои предпочтения. Тем более, что в 99 из 100, промышленные объекты после реконструкции, имеют нарушения, допущенные в ходе строительства. В некоторых случаях эти нарушения несовместимы с условиями эксплуатации или функциональным назначением объекта. А это уже серьезный вопрос регулярного вмешательства в процесс работы строения и постоянных «доделок». Сносить нельзя реконструировать — мы снова не ставим запятую.
Давайте окунемся в историю реконструкции промышленных объектов. Почему-то современный потребитель думает, все что «дешево и сердито» активно используется в России. В то время как начало реконструкции промышленных объектов стоит поискать в Америке. Еще в далеком 1952 году во многих штатах США началось оживление районов с устаревшими промышленными предприятиями и жилыми домами. Для более эффективного их использования начали использовать понятие «редевелопмент», что в буквальном смысле означает — реконструкцию отдельных объектов недвижимости, промышленных зданий, фабрик, заводов, районов, кварталов и даже целых населенных пунктов с целью их дальнейшего применения. Хотя само определение реконструкции звучит несколько иначе. Если емко и коротко — это изменение конструкций. И начинать реконструкцию без экспертизы и заключения независимого специалиста ни в коем случае нельзя.
Еще в прошлом веке на российском рынке недвижимости начался естественный отбор. Редевелопмент опирался на статистические данные, согласно которым более половины крупных и средних промышленных объектов строительства оказались не работающими. Сносить нельзя, реконструировать — девиз целевой программы развития производственных территорий, в которой было изначально предусмотрено сокращение производства и промышленности. Реконструкция превратила обширную часть промышленных зон, расположенных в черте города в многофункциональные офисные и торгово-развлекательные кварталы. Кое-где использовалось новое строительство, чтобы, как говорится сложилась общая картина масштабного проекта. Однако многие проекты реконструкции промышленных предприятий до сих пор смотрятся разрознено, и мозаика из них не складывается. Сносить, нельзя реконструировать, не гарантируя заказчику высокую рентабельность проекта. Большинство реконструируемых объектов не имеет высокой классности. Пожалуй, тут для сравнения пригодятся цифры;
- Наполняемость для успешных проектов достигает до 90-100%, а для не совсем успешных - 50-70%.
Это что касается спроса на недвижимость. А если подумать о сроках окупаемости? Реконструируемые промышленные объекты нуждаются в модернизацию инженерных систем и внутренних планировок, в демонтаже конструкций и архитектурных предложениях. В то время, как новые капитальные объекты из металлоконструкций сдаются «под ключ», в них все продумано от конструктивных и инженерных схем, до объемно-планировочных. Так что смысла в них больше.
Случаются, конечно, исключения. Сносить нельзя, реконструировать — запятая решает многое. Особенно, если редевелопмент делается поэтапно. Так, например, «Аврора Бизнес Парк», один из самых качественных и раскрученных столичных проектов, первая очередь которого была построена еще в 2003 году, имеет большой успех у арендаторов. Связи с чем, и проблем с его окупаемостью нет. Или такой проект, как «Москва-Сити», в процессе реализации которого, было выведено 32 промышленных предприятия, занимающих территорию в 100 гектаров.
- Требования к качеству быстровозводимых зданий и сооружений, построенных «с нуля» довольно стандартны. При этом, заведомо известна их классность — не ниже литеры «В». И хотя реконструкция предполагает использование недорогих строительных материалов, ее общая стоимость почему-то бывает намного выше нового проекта строительства, чего не скажешь о качестве. Проблема качества реконструируемых объектов возникает из-за невозможности пересмотра некоторых архитектурно-строительных особенностей промышленных предприятий и нежелания собственника делать дополнительные капитальные вложения. С новыми объектами строительства проблем нет ни у кого: ни у подрядчика, ни у застройщика, ни у заказчика, ни у собственника.
В нашей компании, прежде всего, опираются на возможности клиента. Мы предлагаем различные формы сотрудничества, прочитать о которых можно на этом сайте. Наши быстровозводимые здания и сооружения из ЛМК не имеют недостатков. А готовые модели уже прошли процедуру согласования в вышестоящих инстанциях и ждут своего владельца! По всем вопросам проектирования и строительства обращайтесь по телефону 209-09-40! Будем рады вас слышать!